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北京的底究竟能不能抄?最值得入手的区域是哪?

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北京,作为帝都,是全国人民都向往的城市。

在外地人看来,北京的房产应该是全国各地所有城市中最有价值的、最值得炒一炒的。

而实际情况,却非常戏剧化。

北京的房价,已经连跌三年了,且被深圳远远地甩在了后面。

用深圳视角来看,北京的性价比不要太高:

朝青,位于四环和五环之间,交通、商圈、环境、住宅品质皆属中上,是京城地产圈公认的理想生活区之一。

板块内代表性豪宅“星河湾”,单价从9W+跌到了如今的8万。其他楼盘也有5000-6000元/�O的跌幅。

奥森,这个因2008年奥运会而崛起的高端片区,无论是交通配套,还是整体环境,皆属一流。

板块内代表性楼盘“国奥村”,当年是为运动员而建,品质高、超低密,如今价格也才不过11万。和深圳高端片区那些豪宅相比,简直是“白菜价”。

上地,有高端产业和高端学区的双重加持,可片区房价也只不过8万左右。同样的价格在深圳,恐怕连个中等学区房都买不到。

房山,北京的近郊区。虽然离主城较远,但好歹有地铁燕房线、房山线连接。未来,还将建设燕房线支线、房山线北延线,交通通达性还是OK的。

然而,目前房山二手房均价只有3.1万,在整个区,单价两万多的二手房一抓一大把。

�房山二手房房价地图

前两年,总价200万之内在北京基本买不到什么房子,现在,除了东西海之外,每个区都能找到可上车的房源…

从近三年的表现来看,北京楼市不仅跑输了一线城市广州、深圳、以及绝大多数强二线城市,而且还跑输了不少三四线城市。

这是很多人连做梦都想不到的。

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但是,作为帝都,北京是其他任何城市都无法比拟的,原因很简单:

一个国家只能有一个首都,但可以有若干个互联网、金融、科技、创新等城市。

举个简单的例子:

目前,国家创新型城市有深圳、大连、青岛、厦门、沈阳、西安、广州等等;国家中心城市有上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州等等。

也就是说,除了“首都”之外,任何职称、头衔都可以有很多个,而且相互之间竞争激烈。

因此,论城市基本面,论中央的政策扶持,没有一个城市能够与北京媲美。

1月份,北京二手房均价6.3万/�O。

细分来看,房山3.1万、大兴4万,通州4.3万、顺义3.7万、昌平3.9万、石景山4.4万。

然而,这还只是均价而已。

大兴,借着新机场的利好,近两年入市的新盘,价格已经不低了。然而,二手房均价始终在4万左右徘徊。

背靠荟聚、宜家的西红门、黄村板块,品质一般的二手次新房,单价只有3.5-3.8万左右(当然,年代越新越贵)。

八九十年代的老破小,价格更低,在3.1-3.2万。

位于长安街沿线,且属于北京城六区之一的石景山,二手房均价也才不过4.4万,如果你不要求居住品质,在地铁沿线有不少单价3.5-3.8万的老破小可以选择。

另外,近郊区的昌平、顺义,有大把大把三万多的二手房,在深圳,这个价格连最远郊的老破小都买不到。

所以,对于刚需一族来说,笔者认为目前的价格是非常理性的,可以考虑入手。

那么,投资呢?究竟该不该抄底?

今天,我们不讲成交量、环比涨跌幅、土地成交面积等这些枯燥乏味的数据,笔者想用股市来类比一下。

如果把每个城市都看作一只股票的话,北京就是平安、美的之类的大蓝筹,公司经营性好、业绩稳定,但是其股票表现却一直很糟糕,估值也低。

而那些涨幅两三倍的二线城市,就像是被炒得很高的热点概念股,估值高到离谱,完全没办法用常规思路来理解。

如果你现在攒了一笔钱,准备入手股市,你会选择哪个?

多说无益,诸位自行决定就好!

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下面讲一下具体的可选板块。

还是那句话,如果您是刚需的话,按照自己的预算和通勤距离来选择就可以了。

但如果偏投资的话,笔者推荐几个区域:

第一,通州。

通利福尼亚,有概念、有扶持,但目前二手房均价只有4.3万,这个价格是严重被低估的。

�通州各板块房价

所以,有通州房票的,建议还是尽量买通州。

通州,可重点关注运河核心区、梨园板块、台湖板块。

核心区,紧邻运河,环境优美;未来这里将有超50万方高端商业配套以及将近200万方的写字楼体量,将创造20万中高端就业岗位。一旦破茧成蝶,这里就是北京的新CBD。

这个板块,建议大家重点关注以下楼盘:

梨园板块的最大利好当属地铁7号延长线和环球影城。

环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所,其衍生的商业与环球影城产生联动,能快速推动城市化进程,同时拉动地价的升值,巨量商机让区域未来价值充满想象。

这对于环球影城周边地块来说,受益更是首当其冲。

梨园板块,建议大家重点关注以下楼盘:

台湖是通州规划的生态宜居小镇,可开发用地较多。而“白纸”,也是最容易规划的。

台湖的土地还在静静地沉睡,地价早已被炒热。如今,“高端总部集聚区”、“区域转型发展示范区”正在加快步调推进。

产业扶持、资金补贴、资源引进、轨道交通的落地,砸了550亿的手笔够大。

这个靠产业概念兴起的板块,未来发展将不可限量。

台湖板块,建议大家重点关注以下楼盘:

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第二,朝阳望京。

望京是北京的科技新贵之地,是京城新宇宙中心,是过去十年北京房价涨幅最高的地方。

得益于便利的交通、完善的配套、商务区的繁华,早已实现职住一体。

如今,阿里巴巴总部落户望京,为这里带来了更大的想象空间。

1月份,望京板块均价6.8万,尚处于被低估的状态。

新盘方面,建议大家关注“中海望京府”和“华樾北京”。

第三,西城学区房

众所周知,学区房的抗跌性最强,只要入学政策不发生变化,学区房几乎是没有风险的,这放在任何城市都适用。

要论学区,北京最强的两个区是西城和海淀。

可是,海淀学区有全面实施“多校划片”的风险,均衡的西城反倒是最安全的。

若投资西城,一定要选优质的学区,比如德胜、金融街、月坛、什刹海等等。

以上就是北京楼市投资的基本逻辑。

2020,请紧盯通州、望京和西城学区房,这是优质板块中的第一梯队。

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